Auditoría de rentabilidad arquitectónica y comercial para proyectos inmobiliarios en etapa previa a obra
Te mostramos dónde tu proyecto está dejando entre
USD 50K–150K en la mesa
Optimización de anteproyecto en 5 días por un arquitecto con
+20 años de experiencia en emprendimientos inmobiliarios
Tipologías que el Mercado No Valida
Departamentos invendibles por falta de estudio de demanda. Unidades que se clavan en el stock y destruyen la TIR del proyecto.
M2 "No Vendibles" Excesivos
Pasillos interminables y circulaciones mal planteadas. Metros que pagás caro para construir pero que nadie te paga al comprar. Ineficiencia pura.
Diseño de Producto Fuera de Mercado
Proyectar amenities o calidades que la zona no convalida. Elevás el costo de obra sin aumentar el precio de venta. Sobre-inversión irrecuperable.
Descalce Financiero por Baja Rotación
Unidades mal planteadas que no rotan y frenan la preventa. Si el diseño falla, el flujo de fondos se corta y la caja se seca. Sin ventas, la obra se para.
No Sólo Diseño Espacios.
Diseño Negocios Rentables.
La mayoría de los estudios de arquitectura solo ve formas y espacios. Yo veo flujos de fondos, costos de reposición y tasas de retorno.
Mi nombre es Federico Francioni y soy un Arquitecto de Negocios. No te ofrezco solo planos municipales o un proyecto. Te ofrezco una Estrategia de Producto. Analizo el mercado, defino el ‘mix’ de unidades óptimo y diseño el edificio más eficiente para que tu negocio inmobiliario esté optimizado.
+20 Años de Experiencia
Posgrado en Finanzas (UBA)
Cómo Funciona la Auditoría de 5 Días
ANÁLISIS
Antes de tirar una línea, analizamos la demanda. Definimos tipologías, tickets de venta y amenities que el mercado paga.
DIAGNÓSTICO
Analizamos tu anteproyecto o idea y detectamos posibles fugas de metros cuadrados y posibles errores de tipología.
OPTIMIZACIÓN
Maximizamos la superficie vendible. Optimizamos circulaciones. Ajustamos las unidades a lo que el mercado demanda hoy.
INFORME
Te entregamos el comparativo: Proyecto Original vs. Optimizado. Te mostramos exactamente cuántos USD recuperaste.
NUESTRA GARANTÍA
RIESGO CERO PARA VOS
Si después de revisar tu Proyecto no encontramos mejoras concretas y cuantificables
que justifiquen el costo de la auditoría, NO PAGÁS.
Así de simple. Solo cobramos si generamos valor real para tu desarrollo.
¿Para quién es?
– Desarrolladores con terrenos en evaluación
Anteproyecto avanzado (que no termina de cerrar los números)
Proyecto aprobado que necesitan optimizar comercialmente antes de lanzar.
Qué se entrega
INFORME DE RENTABILIDAD CON:
– Optimización de mix de unidades y m² vendibles
– Ajustes tipológicos y de layout para mejorar ticket promedio y velocidad de venta
Estimación económica de impacto con la optimización propuesta
Roadmap accionable (qué decidir antes de seguir a planos ejecutivo.
Preguntas Frecuentes sobre nuestros servicios
Hacé click en cada pregunta para desplegar la respuesta y entender los detalles de nuestros servicios
¿En qué etapa del proyecto conviene hacer la auditoría?
El momento ideal es cuando tenés la idea o avanzaste a un anteproyecto. En esta etapa temprana de planificación en la que todavía no hiciste la aprobación municipal del proyecto es el momento ideal para validar comercialmente y potenciar estratégicamente el producto.
Ya tengo un estudio de arquitectura trabajando en el proyecto. ¿Contratarte no va a generar conflictos o demoras?
Absolutamente no. Mi rol no es competir con tu proyectista, sino potenciar su trabajo con una visión de negocio. Entro como un consultor externo («segundo par de ojos») enfocado exclusivamente en la eficiencia y la rentabilidad.
Trabajamos sobre lo que ya tenés. No frenamos el proceso creativo; lo filtramos por la realidad del mercado. En 5 días te devolvemos el proyecto validado o corregido. A menudo, los arquitectos agradecen esta visión porque les permite defender mejor el proyecto ante los inversores con números reales.
¿Realmente se justifica este costo extra en la etapa de anteproyecto?
Hacé esta cuenta rápida: ¿Cuánto te cuesta construir 1 m² que después no podés vender (pasillos excesivos, rincones muertos)? ¿O cuánto perdés si tenés que bajar el precio de venta de 10 unidades porque la tipología no tracciona para la demanda actual?
El costo de esta auditoría suele ser inferior al valor de 1 solo m² de venta. Si te ahorramos 50 m² de superficie común inútil o mejoramos el ticket promedio de las unidades, el retorno de inversión (ROI) de este servicio es inmediato y exponencial. No es un gasto, es tu seguro de rentabilidad.
¿Qué analizan exactamente? ¿Solo el diseño o también el negocio?
Esa es mi gran diferencia. Al tener posgrado en Finanzas, no miro tu plano como un arquitecto tradicional.
Analizo:
Eficiencia de Planta: Ratio de superficie propia vs. común (Saleable Area).
Product Market Fit: ¿Las unidades (1, 2, 3 amb) coinciden con la absorción real de la zona?
Ingeniería de Valor: Detectamos sobrecostos estructurales o de terminaciones que no agregan valor de venta.
Impacto en la TIR: Cómo el diseño afecta tu flujo de fondos y velocidad de retorno.
Mi desarrollo está en otra provincia o en otro país. ¿Pueden ayudarme?
Sí. La rentabilidad no tiene fronteras.
Nuestro método de análisis es digital y colaborativo. Trabajamos con desarrolladores de toda la región mediante reuniones virtuales y plataformas en la nube.
Analizamos la normativa local y el mercado de tu zona con la misma rigurosidad. Y si la escala del proyecto lo requiere, nuestro equipo viaja para realizar el relevamiento del entorno y validar las decisiones in situ. No importa dónde esté el terreno; lo que importa es aplicar la inteligencia correcta sobre él.
¿Qué me entregan al finalizar los 5 días?
No te entrego «opiniones». Te entrego un Informe Ejecutivo de Rentabilidad.
Recibirás:
Un diagnóstico de los «puntos de dolor» de tu anteproyecto actual.
Una propuesta gráfica de optimización (plantas corregidas).
Un cuadro comparativo: Proyecto Original vs. Proyecto Optimizado, cuantificando en Dólares y Metros Cuadrados la ganancia obtenida.
Argumentos sólidos para que presentes a tus inversores.
Todavía no compré el terreno (o estoy decidiendo entre dos opciones). ¿Es conviente que primero lo adquiera y luego los llame?
No esperes. Llamanos antes de firmar el boleto.
Gran parte de la rentabilidad del negocio se define en la compra de la tierra.
A veces, el terreno «barato» tiene una incidencia oculta (normativa, suelo, forma) que mata el proyecto.
Ofrecemos un servicio de Análisis de Potencial de Terreno. Evaluamos la capacidad constructiva real y la absorción de mercado de cada opción para que compres el lote que te garantice el mejor producto final. Elegí el terreno con la arquitectura ya en mente.
¿Qué pasa si después quiero que hagas el proyecto completo?
Estos servicios no obligan a nada, pero si la química es buena y el encuadre tiene sentido, se puede avanzar a un contrato de proyecto integral, tomando lo trabajado como base.
Nuestro objetivo a largo plazo es que conozcas nuestro profesionalismo y compromiso en cada proyecto, y que lleguemos a ser socios comerciales.
Somos un estudio integral. La auditoría es solo el primer paso para alinearnos.
Si decidís avanzar con nosotros, tenés la ventaja de que el equipo que diseñó la estrategia financiera es el mismo que va a realizar el proyecto y dirigir la obra. Esto garantiza que la visión de rentabilidad no se pierda en el camino.
Tengo los números y el plano, pero necesito salir a buscar inversores. ¿Me pueden ayudar con la presentación?
Sí. Preparamos tu Carpeta de Inversión.
Para levantar capital, necesitás vender confianza y solidez. No alcanza solamente con tener unos planos y un render.
Armamos la presentación comercial de tu desarrollo: Presentación del producto y propuesta comercial, renders de alto impacto, plantas comerciales de venta, y la presentación visual de los indicadores financieros. Te damos las herramientas visuales para que tus inversores entiendan el negocio y quieran entrar.
¿Y si revisan mi proyecto y resulta que ya está perfecto?
Entonces te llevás lo más valioso de todo: Certeza y Paz Mental. Podrás salir a la preventa y hablar con tus inversores con la seguridad de que tu producto fue validado por un experto externo.
Además, recordá nuestra garantía: Si no encontramos mejoras cuantificables, no pagás la auditoría. El riesgo lo asumo yo.
FECNOR es un estudio de arquitectura y consultora de inversión especializada en diseño, construcción y auditoría de rentabilidad para desarrollos inmobiliarios.Nacimos con un propósito claro: ayudar a particulares y desarrolladores a transformar sus proyectos en activos seguros, eliminando incertidumbre y maximizando el retorno de inversión.En FECNOR creemos que el diseño sin estrategia financiera es un riesgo. Por eso combinamos arquitectura de vanguardia, gestión de obra y análisis financiero para crear proyectos que no solo se disfrutan, sino que defienden y multiplican capital.Trabajamos con cupos limitados para garantizar un control total y un acompañamiento directo en cada etapa. Si estás por construir hablá con nosotros. Empezá tu proyecto con números claros.